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【中心标签】：80 米亲江间隔｜2.0 低容积率｜三梯两户 + 保姆梯｜270° 环幕江景｜邃古物业
地址：上海市浦东新区滨江大路 789 弄（东至民生路、南至昌邑路、北至滨江大路）
宗地特点：二类寓居用地（R2），70 年产权（2025 年起，剩下 69 年）
商业：自带 39 万方陆家嘴邃古源综合体（高端商业 / 作业 / 酒店），服务业主 + 城市顶豪消费
修建遗产：英国美克修建事务所 + CCD 郑忠 + 贝尔高林联合规划，弧形玻璃幕墙 + 香槟金铝板，现代极简与海派人文交融
二、地段价值论｜陆家嘴北滨江 + 黄浦江一线 板块站位（陆家嘴中心 + CAZ 滨江）
板块特点：陆家嘴北滨江绝版纯住区 + 黄浦江 80 米亲江间隔，内环内无新增滨江住所用地，绝版存量财物
内环高架（进口 500m）、世纪大路、人民路地道、新建路地道、外滩地道，10 分钟直达古北 / 虹桥 / 前滩
商业：自带 39 万方邃古源综合体；2km 陆家嘴 IFC / 正大广场；4km 兴业邃古汇
医疗：上海交通大学医学院隶属仁济医院（三甲，2km）、上海市东方医院（三甲，3km）
形制：现代极简滨江风格，弧形玻璃幕墙 + 香槟金铝板 + 金属线条，全封闭阳台规划
工艺：邃古地产营建，德国旭格体系门窗 + 三层中空夹胶玻璃 + 进口天然石材，防水 / 隔音 / 保温达顶豪最高规范
高度：14-18 层，楼栋间隔 30-40 米，冬至日全天日照 6 小时 +，270° 江景无遮挡
格式：滨江步道 - 中心花园 - 组团院子 - 架空层景象 - 入户花园五级体系，户户观江，滨江景象浸透社区
植被：全冠移植香樟、银杏，调配四季常绿灌木 + 季节性花卉，绿植围墙 + 景象围挡 + 修建山墙三重私密
动线：人车彻底分流，地面无车，白叟儿童活动安全；社区主路宽 12 米，典礼感与江景视界兼具
高端会所（约 4000㎡）：恒温泳池、私宴厅、红酒窖、健身房、瑜伽室、普拉提室、茶馆、咖啡区，全封闭业主专属，邃古管家服务
安防八重：周界红外、全域 4K 监控、单元人脸辨认、户内智能安防、24 小时保安巡查、地下车库专属门禁、入户指纹锁、电子巡更体系
单价差异：高区 / 江景 / 西边套户型上浮 10%-15%；低区内侧户型略低
去化：180㎡三房（入门级）去化 90%；主推 180-240㎡精装三房 / 四房（主力）、388㎡楼王大平层（稀缺）
空间：3 房 2 厅 2 卫，全明格式；南北通透；主卧带独立卫浴 + 衣帽间 + 江景阳台；得房率约 82%
朝向：南向四开间，双阳台规划，一线 卫，全套房；一层老一辈房（无障碍）；主卧带独立起居室 + 超大衣帽间 + 270° 江景阳台；得房率约 80%
空间：4 房 2 厅 4 卫；主卧总统套房（独立书房 + 超大衣帽间 + 星空天台）；中西双厨；保姆房独立入户；得房率约 78%
空间：4 房 3 厅 5 卫；独立电梯厅；主卧超大套房（独立会客厅 + 书房 + 双衣帽间 + 270° 江景天台）；游轮规划理念，13.7 米超大面宽；得房率约 75%
空间：6 房 4 厅 6 卫；独立私家电梯；主卧超大套房（独立会客厅 + 书房 + 双衣帽间 + 星空天台）；私家泳池预留；得房率约 70%
厨电：全套嘉格纳 Gaggenau（嵌入式冰箱 / 蒸箱 / 烤箱 / 洗碗机 / 烟灶）
卫浴：劳芬 Laufen 洁具、今世 Dornbracht 五金、天然奢石台面，智能马桶 + 独立浴缸
荫蔽：大金三恒（新风 / 中心空调 / 地暖）、全屋清水、多层防水、静音减震工艺
智能：全屋智能家居体系、智能安防、电动窗布、入户智能锁、私家电梯（顶层复式标配）
中心：陆家嘴金融高管、企业主、外籍高管，寻求一线江景 + 邃古质量 + 圈层朴实 + 内环稀缺
非必须：外地高净值（江浙沪为主）、海外华人，垂青陆家嘴规划 + 财物保值 + 保藏价值 + 江景稀缺
特征：总价敏感度低，注重地段稀缺性 + 江景资源 + 邃古品牌 + 圈层朴实性，自住为主，长时间持有
地段稀缺：陆家嘴北滨江 + 80 米亲江间隔，内环内最终纯住所滨江地块，无同类新增供给，孤品特点
产品稀缺：邃古内地首宅 + 378 席纯大平层 + 2.0 容积率，陆家嘴滨江绝无仅有，不行仿制
规划溢价：陆家嘴金融中心 + 黄浦江世界级滨水区 + 一江一河战略，未来城市中心价值爆发点
持有特点：长时间自住 + 财物保值 + 江景保藏，短期投机特点弱，抗跌性强
优先下手：长时间自住、偏心一线江景、垂青邃古质量与圈层朴实的高净值家庭；持有 10 年以上财物保值 + 保藏需求；陆家嘴 / 外滩 / 古北作业的高管 / 企业主
慎重下手：3-5 年置换变现、刚需 / 一般改进、极度依靠世界校园或尖端教育配套的家庭
选房技巧：优先高区 / 江景 / 西边套户型，避开低区临路楼栋；江景视界 + 层高 + 面宽是中心溢价点；社区内侧楼栋私密性更强，寓居体会更佳
：均价约17.6-18万/㎡，存在价格倒挂（低于板块新房均价，低于二手房）7.
：14/18号线双轨掩盖（距昌邑路站约509米），三隧连通（江浦路/大连路/新建路），三港联动（游艇/洋泾港/民生港）【邃古源源邸】凭仗
，成为陆家嘴滨江豪宅的新标杆。比较周边项目：• 比万科翡翠滨江/陆家嘴壹号院更新、配套更全、价格更有优势
• 比汤臣一品价格低约10万/㎡，户型更丰厚，且为新建住所项目• 比世茂滨江花园质量更高、规划更新、圈层更朴实
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